happy的个人地盘

 单店分析:

以位于一级城市一级地段的酒店为例。酒店建筑面积3600平方米，100间客房，年平均出租率85％，平均房价170元，5年为期的参考收益：

项目                                                  主要费用
年均销售收入                                 100间客房*85%*170元*365天=527.43万元
年均经营毛利润率（假设）                       55%

年均经营毛利润                             527.43万元*55%=290.08万元
一次性品牌特许费（按5年摊销）              30万/5年=6万/年

装潢装修费（按10年摊销）         350万元/10年=35万元
设备购置费（按5年摊销）           100万元/5年=20万                                  

特许主要费用（市场支持、服务费）        527.43万元*3%+527.43万元*3%=31.65万元
房产年均折旧费                             100万元/年（或3600平米*0.765元*365天=100万元
营业利润                                         290.08万元-6万元-35万元-20万元-31.65万元-100万=97.44万元
营业所得税金                                 97.44万元*33%=32.15万元
税后利润                               97.44万元-32.15万元=65.28万元
年投资收益率                         65.28万元/(350万元+100万元)=15%

第七章:项目风险控制要素

一、城市
     ·经济  ·交通  ·政治  ·人口  ·其它
二、地段
     ·区域板块  ·交通  ·经济  ·人流  ·未来规划  ·其它
三、物业
   ·建筑面积  ·客房数  ·签约年限  ·物业结构  ·停车场  ·物业产权
     ·物业改造  ·电梯  ·房型比例  ·用水额度  ·用电额度  ·煤气接入·排污  ·通讯  ·有线电视  ·供暖  ·其它
四、前期成本
   ·物业租金(/间/天)  ·改造成本  ·装修成本  ·公关成本  ·其它成本
五、自身资源
     ·核心管理团队  ·政府关系  ·自身客源  ·其它
六、消费群体需求调查
七、竞争对手
八、投资预期
     ·自建品牌或加盟  ·回报率大小
九、其它因素